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房策秘笈2010
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[心路历程] 昨夜,重生!

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发表于 2017-10-25 17:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨夜,2017年10月24日,晚九店,在床上看视频的我胸闷异常,于是起来走到妹夫的办公室,让他带着我去看医生!
医生给我量完血压后颤抖了:高压240!。此刻,我在医生的眼中就是一颗失控的炸弹!!!!!!
妹夫由于晚上喝了酒,喊来小弟,开车直接送我到同仁医院急诊。他打了车跟了过来。
经过一夜的治疗,血压到了140。所有人的心都松了一口气!
早上,在我的坚持下,妹夫办了出院手续。一晚上六千元的治疗费用太高!如果不出院,今天一天费用不会低于2万。北京同仁医院,技术高,价钱更高!老百姓住不起!命救回来了,就必须要想钱的事了!
妹妹给我煮了一碗长寿面,听着妹妹的抱怨,我这个独身的游子心潮起伏:这不是我的亲妹妹,甚至一点血缘关系都没有。可是她给了我最为宝贵的——亲情。对于独身漂泊的游子,这是最为宝贵的!在这个物欲横流的世界,有很多人不会相信世间还有如此纯粹的感情,但是我要说——奇迹,总会发生在奇人身上!!!!!!
躺在清晨的床上,我辗转发侧,思考着下一步该如何走?妹妹是一位女强人,有一家不错的服装公司。刚刚还说不要让我担心治疗费,她有钱!
我当然知道她有钱,但是我能用她的钱吗?什么挣钱快?挣得多?
前几天谈了一家民营医院集团,也就是臭名昭著的“莆系医疗”,对于目前的我来说正适合,可是福建人太抠门,一万五的月薪都舍不得。
思前想后,还是地产。
有两个公司。
一个是一家不专业的公司,专门收购烂尾楼,包装出售。但是手法极不专业。曾经有一次无意中与这家公司的两个老板相遇,关于房地产销售从中午聊到半夜,都没有公交车了。当时他们有一项目遇到挫折,是北京宋庄画家村的一个建筑面积五万方的独栋。
当时二老板极力邀请我,试了一下,大老板表示我要求的待遇过高。
还有一家公司是浙江一家地产公司,前几天老板请我去看他的项目,盛情相约本人加入他的公司。当时本人没表态,虽然很认同这位老板,但是不认同这个行业,房地产下滑的前景是公认的,我已经从2013年退出,就不会再入!
现在之所以住在妹妹家,正因为我处于失业状态。
有时候,一些事情是注定的!
我在下午一点半睡醒,看见手机有一个未接电话,正是浙江老板。当时心里一动——不用费脑筋,就它吧!
至于去没去浙江,过些日子说呗。只能说意向很大!
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发表于 2017-11-27 16:49 | 显示全部楼层
楼主果然经验丰富,思路开阔,我在项目的老板狠是奇葩,尾盘就剩下顶楼和一楼还有些小户型的房子了,居然看见周边楼盘价格提升 ,也要跟着提价,真是为竞品助了个好攻啊:Q
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发表于 2018-6-26 21:10 | 显示全部楼层
网站复活了,楼主还更新吗:lol
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 楼主| 发表于 2017-11-6 18:48 | 显示全部楼层
刚刚和小宝宝视频了一下,太高兴了
我大概知道要让帖子火起来,必须整点真材实料!那么就说说“卖点是如何让打造的”?
12年以前,卖点大多是策划搞出来的。太多的项目都是要卖房子了才寻找卖点。当然,由于房地产市场火爆,基本上死盘很少。所以有些人也成为策划高手,营销高手。我就认识不少这样的高手——以卖弄那个文字/概念/广告语为能力,其实都是火爆的市场造成的,那时候,策划只要胆子大,都能做的不错。当然这里面包括我。甚至很多策划都不会做客户分析!汗一下!
现在继续那样做还行吗?
我觉得是不行了。客户成熟了,忽悠不行了。
好,都是有钱人,请问月薪1万的和月薪10万的客户卖点能一样么?爱开重型机车的和画家喜好相同吗?情人和老婆一样吗?
就那我这个项目来说,昨天杜总公司的策划经理直接说:这个项目难度太大了,项目劣势说了一大堆。搞得我的老板都紧张了。一看这种情况,我说:您认为卖点是什么?
策划经理摇头:我还没找出来!
我说到:您今天是做什么来了?
他说:来看望杜总。
我又问:为什么?
他张张嘴,没有说话。
我说:杜总来就是最大的卖点!这里不会是小青年的第一套房,只能是成功人士的修养之地!成功人士分很多种,马云算一种,李彦宏是一种,董明珠是一种,你老板和我老板也是一种等等等等。我这个项目不可能全部成功人士都喜欢,只能是其中的一部分。太成功的可能性不大,比如资产超过五十亿元的,他们修养就去千岛湖/西湖/黄山等5A级景区了。太穷的也不行,资产低于五千万的,他会买普通住宅。买得起的人还需要一层层去除,比如位置,到项目的时间超过两个小时的车程,会嫌远;喜欢热闹的繁华都市的人不会买;生意处于发展期的老板不会买,因为不能耽误时间;孩子要上学的人不能买,因为没有配套的名校(注意限制词语)。把这些剔除之后才是我的客户定位!
我只需要在方圆二百公里的范围内寻找一百多人就可以清盘了,您告诉我这个范围内有多少人身价约一亿到十亿?
请大家注意:我还没说项目的卖点!
空气好,景观好,这是优点,不是卖点!卖点是客户认同的那一点!
项目有山有水,推广到位,自然会吸引喜欢这一点的能买得起的人关注。如何能让他一见倾心?第一步要做的就是规划设计!如何在这个时候打造卖点?恐怕就要多动脑筋了。这一点关于本项目我还没下决心,因为现在我手里有一张纸,画什么真的不好下决心。画水墨,爱看油画的人不买;反之亦然!最怕一点:不伦不类,不土不洋,不中不西!越想兼顾,越会失去客户!
所以我对卖点的打造非常谨慎!只能说卖点应该是:买了房子后生活会如何让改变,绝不是为了什么买房子!
或许我没有说什么,或许给你一块地,由你负责开发的全过程,直到清盘,你就会明白:战战兢兢,如履薄冰的意思了。

版主们,快来奖励一下吧!
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发表于 2017-11-6 16:31 | 显示全部楼层
这帖子放收藏夹了,养肥了继续看。

同之前账号忘了。

现在除了这儿和房行之外,貌似没有什么有点活人的论坛了~
虽然俩地方跟之前的人气也没法比了···
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 楼主| 发表于 2017-11-6 08:47 | 显示全部楼层
tomsun1981 发表于 2017-11-5 20:32
邻水背山 风水宝地啊,有景可观,依山而建的别墅视野开阔,才适合大人物口味

谢谢鼓励

今天阴天,看样子要下雨,不去转山了。
我所在的地方是一个山庄,有八间客房,三个服务员(包括厨师)。每天六点左右起床,出去转一圈,呼吸一下新鲜的空气,七点左右就吃早饭。吃完饭就上班了。由于老板要做房地产开发,山庄停止营业,因此,这里的客人就我和老板两人。没有严格的上下班时间。挺爽的。哈哈哈。
前几天来了一位客人,也是做地产的老板,是老板的好朋友,身体不舒服,到山庄来养身体的。是杜总,他的项目二十多万方。是个普通的住宅小区。更多的情况我也没去询问,没必要。
每天我们吃晚饭时大家聊一会天,杜总不能常坐,说几句就走。我和老板说的也不是很多,因为有微信,我做了什么发朋友圈,老板就知道了。项目的事情不是很多,基本上没什么要讨论的。
说件趣事:
昨天是周末,杜总公司的人来看他,来了五辆车,十几个人。三个服务员忙不过来了。我转山回来十一点,看到这情况,就赶紧帮忙倒水沏茶,上水果递烟什么的。
下午一点,我要出去转山,刚出房间门,就听到有人喊:胖子,赶紧烧水沏茶,怎么做服务员的?让我们都没水喝?
我观察了一下,确认此人就是一名司机。笑呵呵走过去,说了句抱歉,就赶紧烧水沏茶!
忙活了大约半个小时,终于忙完了。我就去转山!
转山回来不到四点,看到杜总公司的人正要走。杜总看到我,把我喊过去,介绍他公司的人给我认识,并说过几天要我一定去他的项目看看。
中午喊我的司机有些不好意思,赶紧和我道歉。
杜总问怎么回事?
司机有些脸红的说了。
我老板笑了:这么丑的人来做服务员,我也太没眼光了!
杜总说:看没,这叫境界,你们肯定不懂!
我赶紧说:没什么,大家到我家来做客,没水喝当然是我的问题。
其实我更想说:低姿态才是最好的做人方式!不知大家是否认同?
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 楼主| 发表于 2017-10-26 13:58 | 显示全部楼层
浙江的项目不错。简单介绍一下:
项目是一个旅游区,正在申请3A景区。占地约4千亩。老板与政府协商从中选出约50亩地做商品房用地。项目所在地是一个人口1万人的乡镇。该项目最大的,最直观的优点是——空气质量,太牛啦。对于我这种生活在帝都的呼吸雾霾的人而言,这里就是仙境,空气真的是香甜的!
交通情况一般,项目只有一条路,是通往江西的国道,两车道。
该县有高铁、高速公路,距离项目均超过二十公里。

不知道策友们是怎么想的,反正我当时遇到最大的谈话障碍是老板请的另一位人士——做民宿策划的。
这个项目应该有三种定位:1,做纯粹的旅游项目;2,做旅游地产(老板的意向);3,做纯粹的居住项目。
由于身体不太好,偷点懒,请大家发表一下意见
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 楼主| 发表于 2017-10-26 16:18 | 显示全部楼层
睡了一觉,看看竟然没有回复
学习不如讨论——个人以为!
想当年,房策的讨论氛围十分浓厚。精彩出于碰撞~
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发表于 2017-10-27 14:33 | 显示全部楼层
个人观点,位置偏僻做住宅不合适
旅游项目开发的好还可以。
住宅加旅游要看怎么规划了,乍一看下去,留不住我在那边过夜
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 楼主| 发表于 2017-10-27 21:32 | 显示全部楼层
林策划2017 发表于 2017-10-27 14:33
个人观点,位置偏僻做住宅不合适
旅游项目开发的好还可以。
住宅加旅游要看怎么规划了,乍一看下去,留不 ...

:handshake :handshake
是不是可以这样理解您的话——这里不适合第一套住宅?如果作为第二套住宅会怎样?5+2生活模式考虑一下。
事情较多,今天不能详聊,遗憾。
有时间再聊!
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发表于 2017-10-30 09:17 | 显示全部楼层
旅游项目回款周期很长啊 你们老板资金紧张吗,个人感觉是先把旅游特色点开发出来,行吃住玩一条龙,聚人气,有口碑了再谈其他吧。
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发表于 2017-10-30 10:40 | 显示全部楼层
个人观点,周边有同类项项目吗?纯住宅:客群应该就是乡镇周边的刚需居民,50亩建不了多少住宅,不划算。纯旅游项目:景区人流量怎么样?外地客群多吗?做农家乐还是游乐场?长期经营,资金回笼慢也是大问题,没有专业运营人才和充足的资金不建议做(不建议外包,自己不懂,再外包出去很大几率会被坑)。旅游地产:有特色,区别乡镇的工厂房,可以做高价,操作的好,可以捞一笔,个人认同你老板的开发思路。
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 楼主| 发表于 2017-10-31 21:04 | 显示全部楼层
明天到项目处报到,今晚就不多说了。
谢谢各位给我思路:victory::victory:
过几天我把市场调研情况、操盘思路写出来。
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 楼主| 发表于 2017-11-1 00:11 | 显示全部楼层
明天中午十二点的飞机到杭州,再说几句
本人操盘的思路一般是逆推——先定价格,再说客户定位,再谈建筑成本,最后说规划设计。
当然,销售速度是不能说只能做的事情
如果只说销售的难易度,价格越低越好,如果为老板考虑,价格越高越好。当初老板的设想是用最低的价格销售最好的房子——江南的房子,精装修,带暖气,赠送山林等等。结果被我几句话给否决。其实很简单,我就给老板做了一个预算,结果证明成本超过了老板设定的价格。
当时老板就有些迷茫——这可怎么办?
我说:我们不能为了销售容易就把茅台卖二锅头的价格,后患无穷。茅台就卖茅台价格,关键是如何包装、推广销售。最好的产品就卖最高的价格,这点是商业公理,不需要证明!随后我和老板以及民宿策划驱车去做调研,到了两个售楼处看了一下!
由于谈判的需要,我只在项目处呆了二十四小时就返回北京,该地的市场情况还是出乎我的意料——北京房地产市场一片萧条,该地却是非常火爆。当时我的直觉告诉我有时间差可以打。老板送我上飞机时吃饭是邀请了当地的规划局长作陪的,当然是因为一起打麻将才同行的,我没那么大面子。不过本人对规划设计的临场发挥也还过关
我回北京后想:能被该老板看中原因有这么几条:
1,本人亲身经历了鬼城鄂尔多斯兴起到衰落的全过程,使他们相信本人见过大世面,操盘定会小心翼翼;
2,本人对房地产市场的走势判断与其不谋而合(说穿了是我顺着老板说话而以)
3,本人推翻了几条老板思考了一年多的决定。
4,本人在市调的时候详细讲解了该楼盘各种销售手法以及销售策略。
5,老板安排了一个没有销售一套的项目做调研,本人在看了一眼,就说出该项目为何一套不卖。老板不认同。可是规划局长同意——确实如此(瞎猫碰到死耗子,真险)
老板是个性情中人,为我和民宿策划准备了丰厚的礼物,并提供往返的机票,包括明天去报道的机票,能够做到这样的老板,很不错了。
当然,价格我的初步设想是老板定价的3倍(有点高,实际要看后面的工作)。物业形态我倾向于纯居住社区,当然是功能住宅!重点市场选择是杭州、上海。
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发表于 2017-11-2 11:00 | 显示全部楼层
楼主的思路很好,产品定位是一起良好策划的开端,期待后续的故事!!
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