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家庭投资分析——抗性分析培训材料

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发表于 2022-4-5 08:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
家庭不动产投资分析
一、通常的家庭投资产品:
1、现金类:银行存款(活期及一年以内短期)、黄金
优点:能及时变现满足支付
缺点:收益低微,难以精细管理,容易失控和浪费
2、债券类金融产品:理财类基金、余额宝等、稳健保值型中长期证券
优点:有相对确定收益,变现较快,便于管理不费神
缺点:收益不高
3、风险类:股票、风投、民间借贷
优点:预期收益高
缺点:风险大,不仅收益有风险,资本也有很大风险;
4、固定资产:住宅、商铺(写字楼)、
优点:有保值功能、有稳定收益、能满足自住自营或者出租的需要
缺点:投资较大、需要一定的眼光和实力、变现能力一般
5、文化类:古玩、书画
优点:潜力大
缺点:风险大、需要专业能力
6、创业——扩大经营
优点:有潜力、有成就感
缺点:投入大、有风险
二、经济景气时的投资考虑
1、经济景气时社会的平均利润率较高,同时资金成本也高,相比较机会成本大,保持资产的流动性更重要。
2、经济景气时市场的投机因素也会激增,因此也是存在很大市场风险,不是风险小。实际上大多的暴雷都是在经济景气时埋下的雷,在经济不景气时引发的。
3、经济景气时为了防止过热,政策上往往会出台各种规范性限制性的法令办法。
4、经济景气时投资应该更看重当期收益和变现力,尤其要注意不要被高回报冲昏了头脑。
5、民间借贷应该着眼于亲情友情,困难时帮一把,不影响自身安全,决不能单纯从收益角度去看待民间借贷,风险很大。这个风险不仅仅是资金上的,还可能影响到家庭乃至社会关系,影响到个人、家庭的未来。
三、经济不景气时的投资考虑
1、危机来临时现金为王这个话是有问题的,经济景气时流动性更重要,危机来临时揣着现金不撒手属于画地为牢。这个时候是一个家庭优化家庭资产摆布、修炼内功积蓄力量、构筑未来发展基石平台的好时机。
2、经济不景气时机会成本小,扩大经营风险大。众多行业面临洗牌重组,谁生谁死很难预知,投资更看重抵御风险的能力和未来发展。
3、现金类投资跑不赢CPI,坐等缩水;文化类高端投资市场面窄,抄底基本属于幻想;股票风投类基本属于送钱;稳健性中长期债券、保险可以考虑。
4、经济不景气时购买房产的要点:
①买现房;②不因为投资目的购买住宅;③不买传统的消费终端型的物业;④优先考虑功能复合型的,处于产业链节点上的物业;⑤降低杠杆率;
四、一百万元的投资实例:
家庭有一百万现金资产,家庭经营项目十年,收入稳定。一百万元的构成:银行活期存款20万元;亲友借款25万元;经营应收货款30万元;股票10万元;经营存货15万元;总计100万元。
1、经济景气时的投资组合
按揭购买总价100万元的商业物业,按揭额度70万元,实际支付30万元;
保留5万的短期理财基金或银行预约转存额度用于家庭备用金,亲友借款全部收回,实在收不回的,暂时从股票和银行存款中调剂;
经营占款45万元保留,并考虑增加10万元的备用发展金;
股票10万元可以保留;
资产结构:不动产100万元+应收货款30万元+存货15万元+备用金10万元+5万元银行存款和理财+股票10万元=170万元
负债:70万元
杠杆率:41%      风险类资产占比:32%     即期现金比率:15%     流动率:41%
2、经济不景气时的投资组合
按揭购买总价100万元的商业物业,按揭额度40万元,实际支付60万元;
保留5万的短期理财基金或银行预约转存额度用于家庭备用金,亲友借款全部收回;
应收货款压缩至20万元,存货10万元,经营占款30万元;
股票10万元不予保留;
购买大额保障型保险5万元;
资产结构:不动产100万元+应收货款20万元+存货10万元+5万元保险+家庭备用金5万元=140万元
负债40万元
杠杆率:28%     风险类资产占比:21%      即期现金比率:7%      流动率:40%

在上述两种情况中,很明显不同的优化组合都比原来的资产结构更加可控,现金占比合理,流动性资产足以偿付债务,风险降低,又通过不动产投资增加了预期收益,确保家庭资产在不同形势下保值增值。                                          
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