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车位市场投资与思考

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发表于 2022-4-20 15:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
15年前,北京的车位均价约10万元/个,且无人问津。现在北京的车位均价约60万元/个,四环以内,100万元/个的车位一“位”难求,车位的投资价值可窥一斑。
青岛市2018年之前交付的小区, 车位配比一般在80%左右,在小区入住率比较高、家庭车辆保有量急剧增加的情况下,车位远远不能满足业主停车需求。
今年以来,受疫情影响,消费市场萎靡、开发商去库存难度增加,在这种情况下进军车位销售市场,有利有弊。怎样变弊为利,在相对复杂的投资领域获利,实现快速交易,保证现金流,是我公司专攻的市场课题。
市场规律下,客户有车位实际需求,且需求不断增长,结合当下经济形势,我们形成专业的营销策略,专门解决开发商去库存的难题,帮助客户购买实惠车位,满足客户停车等需求。


一、车位基本形式
目前市场上的车位产品主要形式有:地面停车位、地下人防及非人防车库、底商架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上多层停车楼等六种。
其中,在住宅项目中采用较多的为地面停车位、地下人防及非人防车库、底商架空层车库、半地下车库四种。
二、停车位权属
(一)地面停车位
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,直接设置在商品房住宅小区地表的停车设施。开发商预售或现售商品房单元,办理了初始登记及转移登记后,所有建筑物区分所有人便共同拥有了该小区的全部土地使用权,《中华人民共和国物权法》第74条第三款做出了“占用业主共有的道路或者其他场地用于停车的车位,属于业主共有”的规定,这一类停车位只能归属于全体业主所有。
这类车位取得的收益,应在扣除管理成本后归该物业的小区全体业主所有,可以用于业主委员会工作经费或者物业管理的需要,也可以将其用于补充专项维修资金,或用于共用部位的维修养护。
需要明确的是,在小区内专门划出一块空地用来作为停车使用的停车位,如果其占用的土地部分没有计入公摊面积,则与房屋单元的关系相对独立,而且开发商在当初申报规划时就已经明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积,这些车位所有权归开发商,可以出售、出租或者附赠。在规划未明确的情况下,则认为已计入公摊面积,开发商无出售出租权。

(二)地下停车位
地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。可细分为以下两类:一类是利用人防设施改建的可以在和平时期长期使用的停车位;另外一类就是普通地下停车场形式存在的停车位。
1、国家直接投资的人防工程是国防资产的组成部分,人防工程兼作地下停车位。在我国现阶段,人防工程投资趋于多元化,国家兴建或房地产开发商根据要求也会修建一定的地下防空工事,作为地下停车位使用最为常见,关于其产权问题也是争论不休。有主张属于开发商所有,有的主张由国家享有所有权,由开发商来经营管理。人防工程虽有国防特性,但并不能因此一揽子理解为归国家所有。原因在于:其一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有,只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。其二,商品房小区的地下人防工程,国家并没有任何投资,因此不存在主张权利的基础,人防工程兼作地下停车位的权属应该属于《人民防空法》第5条所规定的“投资人所有”。如果是国家投资的,应归国家所有,经人防部门同意,可以在不影响防空性能的前提下改作他用,其收益的一部分应上缴国家;如果是开发商投资建设的,经房地产买卖后其权属应转移至业主所有,业主可以使用、收益、处分,战时为防空设施。
2、非人防设施的地下停车位。开发商在国家规定的防空空间标准之外,依照我国《城市居住区规划设计规范》制定最低标准,在居民小区的建设过程中必须修建具有相应数量的地下车位。这种地下停车位往往设置于小区中心广场和高层住宅的地下。
优点在于:停车空间大大增加,缓解了地面停车和小区交通的压力;车位位于地下,有效避免了汽车噪音、尾染对小区的不良影响;高层住宅的电梯可以直接深入地下车位,有效缩短车位与住宅之同的步行距离,方便快捷。这种停车方式特别适宜用地紧张地段,缺点在于其造价过高。
关于此类地下停车位,若不计入容积率则不能取得其所在地块的土地使用权,只能依附于区分所有建筑物小区的专有和共有部分,而不能取得完整、独立的房地产权利,地下停车位应一概属于小区业主全体所有。国土资源部门在《国有土地使用权出让合同》规定,地下工程面积一概不计入用地容积率。不计入容积率即不分用地面积,当然也不取得房屋所有权。
与国土资源部门规定相左的是,房产管理部门核定建筑面积时却计入地下部分,非人防工程性质的停车位实际上是对地下空间资源的利用,地下停车位具有独立的建筑结构,可以成为专有所有权的客体。如其未计入公推面积,可以成立专有所有权。因此,应以是否计入公摊面积决定地下停车位的产权归属。对于开发商立项时规划的地下停车位,如果建筑面积没有分摊到房屋面积中,其产权归开发商。如是地下停车位的面积已作为公摊面积分摊到房屋面积中则开发商就无权出和出租,其产权属全体小区业主所有。
三、住宅项目停车位调研
①各小区单个车位服务费在80-200元/月,地上车位以出租为主,服务费租金范围为200-800元/月,地下车位服务费+租金范围为300-1000元/月,地下车位多以签使用权的形式进行出售,价格范围为8-30万。
②由于小区道路属于公共部位,在道路两侧划线的车位开发商和物业只能收取服务费,不能收取租金。
③小区规划内车位(或车库)实行出售和出租两种模式出租基本上是将租金与服务费进行捆绑收费,为促使业主尽快购买车位,有的小区采取提高租金的做法。
(二)高层项目停车位情况。
①各项目多以地下车库停车位为主,地面停车位占比较少,主要采取直接销售或租售组合的形式。
②各项目人防车位多用来出租,若销售则以使用权租约转让的形式进行,一般为20年租约。
③各项目车位的销售方式有两种,一种是直接通知客户购买,另外一种是以认筹蓄客开盘的方式进行集中销售。

四、停车位现状总结
(一)车位形式
现有项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库、地上架空层车库、半地下车库、停车楼以及机械停车形式。
1.地面停车:多数居住区广泛应用但其加大了行人与机动车的交通组织难度,影响人车分流,降低了社区感官舒适度;客户接受度较高,主要投入费用为铺装费用,可与绿化结合,固可以基本忽略。
2.地下人防及非人防停车:新建小区应用较多,有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高,客户接受度较好、主要投入费用为建安成本。
3.地下停车人防部分只能通过租产生收益,非人防部分可以通过销售较快回收资金。
(二)车位租售市场分析
1.目前有产权的车位较少,多为使用权,使用权分为40年、50年、70年不等,其中以70年使用权居多。
2.市场上,车位无产权销售及使用权租约转让形式销售均被客户接受。
3.地下车位多偏向单一销售形式,也有部分项目采用租售结合形式。
4.业主对有无产权表现不敏感,但如果同一项目有产权选择,则更倾向产权车位。
(三)车位租售价格
1.目前车位市场价格主要由市场决定,表现为市场需求化导的,而非产品差异化导向。
2.主城区项目车位多集中于15-20万元/个,有产权车位价格相对更高。
3.青岛市目前各楼盘以无产权车位为主,多以出让使用权的形式进行销售,价格集中在8-30万左右。
(四)车位租售价决定因素
1.车位设计
净高:项目车库入口净高多设计为2.8米以上(规范要求是小型车2.2米,轻型车2.8米)。
道宽度:项目车库隧道宽度多数设计为7米(规范要求为小型车5.5米,中型车7.0米)。
增加设备设施或提高档次:项目车位产品增加配置主要为智能化门禁,新风系统,采暖系统、手机信号増强设备、电子监控设备车位锁等)。
2.维护服务:
目前各项目收取车位管理费后,物业公司主要负责车库位系筑的清洁、照明、安全、调度工作,车库美容及维修服务较少有提供,且提供均为有偿服务。
(五)客户情况
1.租赁客户需求多以地面车位为主,但是其中拥有车辆价格超过20万元的客户更愿意租用或购买地下车库。
2.地下停车客户更愿意将车停放在距离电梯间较近的位置。
3.客户关注重点主要集中于车位数量、安全性、便捷性,所以对车位锁及车档等具有一定要求
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