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房策秘笈2010
楼主: feitian90

如何做社区商业+大家一起参与学习交流

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发表于 2010-1-14 15:49 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2010-1-14 17:46 | 显示全部楼层

社区商业的规模定位

小型社区:
人口规模:300-700户(组团,相当于居委会管辖规模);
人均商业面积:0.6平米/人以下;
可设定的商业层次:便利商业组合,个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区;
商业交通时间:步行5分钟内,如形成商业街区则可考虑步行十分钟内;
商业功能满足:服务为主,便利性商品和服务,便捷性餐饮。
中型社区:
人口规模:2000-5000户;
人均商业面积:0.6-0.8平米/人;
可设定的商业层次:便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区);
商业交通时间:步行10分钟以内;
商业功能满足:日常性服务与商品并重,便捷性餐饮并可结合部分中式正餐,可考虑建设社区商业中心。
大型社区:
人口规模:1-1.5万户(相当于街道办事处管辖规模);
人均商业面积:0.8-1.2平米/人;
可设定的商业层次:便利商业组合+(商业街区)+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心),交通条件优良者可考虑形成商业街区;
商业交通时间:步行15分钟以内;
商业功能满足:可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置,并考虑休闲娱乐类商业的补充,餐饮全业态引进;

社区商业的分类
辐射型:5%—11%,商业体量大,对外来客流要求高,对交通、人流、商业氛围要求较高。
中间型:2%—5%,主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.
内向型:2%以下,基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

其实在我们对社区商业进行规模定位的过程中,有三大参考点
第一:就是2%的标准比例,这个是基本适宜的比例。做到5%以上比例的社区商业,那就要具体问题具体分析了。
第二:就是国家关于居住区商业的规划指标,0.7-0.91平米/人进行配置。具体根据社区规模大小的不同,可以适当扩大0.6-1.2平米/人。
第三:对社区辐射力按照500米、800米、1500米分为三个圈层,重点研究500米范围内消费者人流价值链的需求,集中商业和分散的街铺相结合考虑!


[ 本帖最后由 feitian90 于 2010-1-15 11:10 编辑 ]

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发表于 2010-1-15 09:24 | 显示全部楼层
社区商业开发与经营研究

近年来,随着公司住宅开发量的迅速增加,商业地产逐渐成了公司亟待解决的问题。一方面,住宅小区总会有一些配套商业,多个住宅项目积累下来商业面积已非常可观;另一方面,在房地产领域的横向多元化是房地产行业的必然选择,尤其是商业地产不仅能够产生较高的经济效益,还可以提供稳定的现金流,对于公司的持续发展比较有利。而目前,公司各个项目的商业部分比较零散,在出售还是经营上还没有形成统一的标准和共识,出售的不一定能够按最高市价成交,经营的又缺乏专业和统一的经营管理,致使公司资产没有被最有效地利用。因此,本文将首先对社区商业的经营特点和经营模式进行分析,并参考市场上比较成功的案例,在此基础上,结合公司实际情况提出可行的解决方案,以供公司决策层参考。
二、社区商业的概念与特点
2.1 社区商业的概念
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及,以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代,英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是居民需要的日常生活服务,这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。相对于市中心的楼盘来说,地理位置相对比较偏远的一些新地块开发楼盘里的社区商业价值更重要,这时候的社区商业主要是弥补周边商业配套上的不足,实现社区自我完善功能。比如便利店、美容院、网吧各种相关服务都属于社区商业范畴。通常来说,在市中心寸土寸金的地方,社区商业的选择角度和那些相对配套设施比较缺少的近郊大盘会有所不同。
2.2 社区商业的分类
社区商业可分为社区商铺和住宅底商。社区商铺指位于住宅社区内的商业铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民,有时也有面对社区外的商铺。其表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。住宅底商指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1、2层及地上1、2层,或其中部分楼层)的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场上极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的投资价值。严格来说,住宅底商只是社区商铺的一种类型,社区商铺的概念远比住宅底商要广,在一些小型居住区内,配套商业较少,通常就是住宅底商作为商业配套,此时住宅底商就等同于社区商铺。而在一些大型居住区里,社区商铺和住宅底商区分就非常明显,社区商铺甚至包括社区商业街,也包括住宅底商,通常是集中设立在小区中央,也有沿街布置,此时社区商铺面对的消费群体是整个社区,而不仅限于一个小区。
社区商铺
结合社区商铺的特点,社区商铺可以分为零售型社区商铺和服务型社区商铺。
零售型社区商铺的规模有大有小。其中,用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大,面积大的约1000平方米,小的约100平方米,药店一般面积在100平方米左右,小卖部面积近7,8平方米,书报亭面积可能更小,一般社区很少有服装店,有的话面积也比较小,通常20-30平方米。零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求,保证3.5米的层高即可。从目前市场发展趋势来看,出售社区商铺越来越吸引市场的关注,而社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。
服务型社区商铺随着人们生活水平的提高,规模有逐渐扩大的趋势。过去,社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等,而现在,餐厅的规模越来越大,大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套,健身设施从无到有,并不断有知名品牌健身机构进入市场,包括幼儿园在内的其它服务设施都对商铺的规模有较高要求,1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。服务型社区商铺的主要商业形态有:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面,但鉴于市场成熟度高,市场基础稳定,所以成为商业房地产的热点。尤其如果所属社区定位为高端、社区规模庞大,那么其社区商铺价值将被大大提升。
住宅底商
按照住宅底商项目的市场理念划分,住宅底商可分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商。
概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。“欧式商业步行街”、 “欧陆经典”、 “现代城”等概念轮番上阵,住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。
潜力型住宅底商是指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏的市场概念型住宅底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。
商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或地下层用途为商业,楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导,出入口独立开来,以确保楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值最大化有了可能,这也是住宅底商引起市场关注的原因。
目前,越来越多的住宅底商采用出售的形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资者,从长期来看,机构投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
2.2 社区商业的功能与业态
从国外社区商业的发展来看,社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的,具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区商业提供的商品包括便利品和选购品,主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等,商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定,一般以中档品为主。而服务功能包括,银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业,也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业又是人们休闲娱乐的场所,提供许多流行的娱乐设施,如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外,各种类型的餐饮服务,也是社区商业的功能之一,快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题,也是朋友们约会、休闲的良好场所。
国外社区商业主要是现代化的购物中心形式,购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业,例如,美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店,社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外,中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店,它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量,是社区商业中心形成和发展的基础。
2.3 社区商业的规划与设计
国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。其中,英国、新加坡等国家,政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制,开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国,政府对社区商业开发的干预要少得多,主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍,如澳大利亚的C.lesMyer,日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发,经营商负责租赁经营,形成良性的运作机制。
目前国内外社区商业的布局和形态大致有:按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建,以裙房或底铺形态设置二类;按所在的地域可分为在住宅区内,在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类;按布局形态可分为街区条状,块状组团型和条块结合型三类;按商业布局的分类又可以分为“沿街式”,“裙组式”,“多点式”,“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多,规模较 大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前,居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。

[ 本帖最后由 一曲天下 于 2010-1-15 09:25 编辑 ]

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发表于 2010-1-15 14:30 | 显示全部楼层
挖坑
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还没真正操作过,学习先
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发表于 2010-1-16 12:47 | 显示全部楼层
坚决顶!我们正在建设一个社区商业地产项目,还是有些收获的。

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发表于 2010-1-17 15:45 | 显示全部楼层
偶是新手,先学习一下您的资料,谢谢你的无私奉献,O(∩_∩)O哈哈~

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发表于 2010-1-21 10:42 | 显示全部楼层
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发表于 2010-1-22 09:21 | 显示全部楼层
谢谢 学习了
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