房价原理

太乙真人

    很多人都觉得看不懂中国的房价，很多人都说房价有泡沫了，喊了很多年房价要跌，可是房价还是一个劲儿地往上涨，让我等买了房或没买房的百姓好似丈二和尚摸不着头脑，那么中国的房价到底是怎么回事呢？房价到底由哪些因素决定呢？未来房价将如何走向呢？

    由于房地产相关利益方都在媒体上发表着不同的观点，尤其是在房地产开发商对媒体的操纵以及作为利益相关方的政府对似是而非的房价论调不予回应导致了百姓们的思维混乱，最后变成与其信各种观点不如相信过去的事实了，既然一直再涨，就觉得房价还会涨下去，这就跟股票市场中的散户一样都是追涨杀跌。那么房价的涨跌到底是由什么来决定的呢？这个就要首先看清楚房地产的性质，房地产与黄金相似都有实用价值和投资价值，那么这种类型的商品价格由什么来决定呢？这类商品的价值是由投资价值来决定的！拿黄金来说吧它的实用价值主要是首饰材料，作为饰品黄金的的作用跟镀金饰品其实没什么区别，但价格确是天壤之别，这里的价格就是由其投资价值所决定的。房地产同样，居住作为其实用价值我们可以用租赁价格来衡量，现在很多城市楼宇的房租和房价都是倒挂的，房租甚至补不上房屋折旧和物业费的支出，在这里是房地产的投资价值决定了它的价格！事实上，不单在中国，全世界主要国家的房地产价格都是由投资价值决定的。

    确定了房地产价格是由它的投资价值决定的这个前提，我们要弄清楚房价涨跌的所以然就好办了，甩开种种谬误言论的忽悠，拨云见日的时刻马上就要到来了！跟典型的投资品如股票一样，决定价格的一个基础决定因素：资金！无论是股票还是房地产或其它任何投资品的价格首先是由钱买出来的，而所有投资目的都是保值增值，投资品与货币的比价关系就是其涨跌核心要素。换句话说，如果货币印多了，那么会引起通货膨胀，而人们为了规避通货膨胀会踊跃将货币换成房地产或股票黄金之类的投资品，所以投资品的价格就涨了，或者说投资这些东西的人们只是保住了自己的财富，而留着货币的人们因为国家多印钞票蒙受了损失。这里面所有东西都没涨，只是货币印多了，贬值了而已。如果以前是100张钞票对应社会的所有商品，现在商品数量没变，可钞票成了200张，那你现在手里的2张货币只能相当于之前一张货币的价值了。中国房地产之前7-8年的快速上涨基础就在于此。而投资品价格的另一个决定因素：赚钱效应！这个其实就是大家经常听说的追涨，人们听说身边的人投资都赚了钱那么大家也会蜂拥进入这个投资市场。比如被流传广泛的“连街头买菜的老太太都在谈论股票。。。。。。”，下面我就从房价的两个决定因素资金和赚钱效应分别来分析一下房价的走势。

1、针对房地产业的资金全面收紧

这一轮国家宏观调控的主要方向就是房地产价格泡沫，目的清晰明确。二套房贷款比例大幅度提高，三套房贷全面停止，中央政府从银行下手来收紧资金，直接给予投资购房以严重打击，央行年初以来不断提高商业银行存款准备金率，减小并严控了房贷规模。最近央行更是进行了个大银行压力测试摸底，摸底假设在房地产价格大跌60%的情况下，各银行的风险情况，摸底的结论是房地产价格大跌50%的情况下各银行贷款风险皆可控。这意味着什么呢？这意味着国家对房价的调控已经进入了各项措施准备完成阶段，开始要发动突击了！很多人持有一个观点那就是地方政府的土地财政方式不变，房价不可能跌。并且抱有幻想寄希望于下半年中央出台货币宽松政策。我要说这个梦很美但现实很严酷！中央政府早已意识到不转变经济发展方式前面就是死路一条，相对地方政府总有一天坐吃山空的土地财政，转变经济发展方式才是正途。另外面对2012年就是政府换届，作为下届政府总理人选的李克强已经最近8天内2次强硬表态房地产调控必须严格执行坚持不懈。他当然是最急的人，作为下届政府总理，他深知现在的房价不下来他上任后的GDP增长将没有任何希望。面对着愈演愈烈地对执政合法性质疑的民间舆论大潮，保持经济高速发展，改善人民生活条件是我党的唯一生存之道，面对上述压力我更看好地方财政缺口下决策者们宁愿选择精简机构，精简公务人员。其实从去年开始的撤销各地驻京办到今年有消息传出的取消各地方党校都证实着决策者已经开始了这方面的动作！“三十年河东三十年河西”出来混总是要还得，我看曾经风光无限的公务员职位不排除步入曾经也是风光无限的国企职工的后尘---百万公务员下岗不是梦！所以，伴随着近来温总理所提的不得不进行的政治体制改革，以社会不公与财富转移为实质的地方政府土地财政这种畸形现象必然被打破根除。抱着地方土地财政模式不会变，所以房价不可能跌这种观点的人可以醒醒了。这种观点的背后其实就是让中国今后步入万劫不复的黑暗状态。

2、赚钱效应已经丧失

由于调控政策和银行资金链源头收紧大家都处于观望状态，交易量低迷。已经有资金开始逃离，转而进入价格估值更有优势的股票，黄金，农产品等投资领域。其实在这方面房地产价格跟股票这个投资品是一样的，当市场涨势如虹的时候，大家纷纷进入追涨从而推动价格涨得更高，而当市场横盘整理的时候，大家看不清后市走势纷纷减少交易，交投清淡，当市场出现下跌的时候，尤其是高位下跌的时候，那么抛盘纷纷涌出，杀跌开始出现，快速下跌的惨烈不可避免。其实这也是央行对各大商业银行进行房地产大跌60%进行风险摸底的原因所在！
其实我判断房价大跌还有一个原因，就是2009年下半年在高位大交易量的散户接单。2009年下半年很多有自住兼有保值要求的家庭纷纷买入房子，我身边的熟人即有爆炸式增长地纷纷买入房子，精明的机构投资者们在炒高了房价之后真正等来了一批结结实实的接单者。然后机构投资者的动作当然是撤！而大量散户高位接单之后，市场未来的走势在政府调控的利空之下会如何走？我想我就不用说了。

   总之，价格由投资价值来决定的房地产其本质与股票一样，是一个参与者有人赚钱有人赔钱的游戏，永远的只赚不赔的神话在我们这个地球上是不存在的！这个神话的缔造者只是为了让接单的人来相信这个神话而已！所以，各种媒体版面被钱给买了；各种各样的稀奇古怪观点被说了千遍后就成了真理！

众生牛马

特别赞同最后一段话，市场是不会让你只赢不输的，市场是一场战争

夏天的云

说得很好，不过真的能跌嘛

帮帮面

ding !

♀房策→虾米≌

拭目以待~~

keen11

未必呀 大哥·

我在川上曰

道理是这么个道理。
可是房地产和股票黄金市场有差别。
毕竟，中国人的买房心理特别强。
所以有人说：丈母娘退高房价。
我觉得丈母娘保证了我们常说的市场需求。
楼主说的没错，价格由价值决定。
但是，市场供求双方也会影响价格。
也就是说，对于中国的特殊消费行为来说，
房子似乎是生活必需品。
有需求，决定了供应方会抓住你的需求做文章。
大跌，难。

pingjingshifeng

期待着降价，但又质疑着真的能降吗？

yaoy198603

觉得这年头的通货膨胀 就把房价稳定了

linwei

根据自己的判断，暴利不可能长期存在，尤其是一二线城市，明显处于风头浪尖，国家真想要干的事（事实上可以办）就一定能办，一党执政嘛，这两年房产商的名声已被自己或某些人丑化得不行了，矛盾需要缓解，才是政治之道，一家之言，价格逐渐趋于合理，理性发展才有助于整个行业的发展，不是吗？