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产权式商铺之殇

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发表于 2007-7-25 10:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
文/花儿信徒
    书接上回,上回书说到杨二车娜姆大娘看不惯芙蓉姐姐的大红大紫,自恃论武功论智谋一直都比芙蓉姐姐高一点点。无奈这个时代是癫狂的时代,是颠覆的时代,是非“典”型的时代。既然靠容貌、身段上不了位,那就只好模仿宋祖德用大嘴博出位的方法:狼爱上羊、老鼠爱大米、两只蝴蝶等精彩的动物世界节目,一时热评如潮,随之身价大增。如今跻身好赖屋一线女星的她,不爱红装爱地产,今儿个来扯一扯产权式商铺之殇。
    遥想虚拟式产权商铺当年,产权初嫁了,雄姿英发,羽扇纶巾,谈笑间,商户灰飞烟灭。凭借售后返租、带租约销售、高额回报率号令地产界,莫敢不从,江山上下,无一幸免。可转眼间,曾经手如柔荑,肤如凝脂的虚拟产权式商铺在风光无限了十年以后已变的骨瘦如柴,面如枯槁。
    如果时光可以倒流,当初的虚拟产权商铺不仅仅是为了销售而编织了一个个美丽的谎言;如果黑心的开发商不是卷款走人,剩下伊人望眼欲穿;如果化整为零的销售所产生的高额利润应用到招商和经营上,我想产权式商铺的似水年华不会衰老的这么快。以至于让人唏嘘时间的刀子是如此的锋利。
    开发商卖“卖地板砖”不是他的错,可是卖了地板砖,人家付了钱,不给人货那就是他的不对了。诚然,你在画饼的时候激情四溢,唾沫星子飞溅,或许老百姓能被你一而再,再而三的咬上几次,但是百姓亏得是钱,你亏得是诚信,而诚信就好像镜子一样,打碎了是不能复原的,即使你贴上胶布,还是有裂痕的。
    时间可以检验一切,西方有谚语云:“只有在退潮之后才知道是谁在沙滩上裸泳”。一面是虚拟式产权商铺的日益萧条,一面是一奶同胞的独立式产权商铺的风风火火,虽是一个妈生的,不过上天却没有给独立式产权商铺似虚拟式产权商铺靓丽的容颜,可能独立式产权商铺还带有一点乡土的气息。可是因为她保养有方,一直给人朴实无华的形象反而让人觉得铺到中年后的另一种风韵,或许是风姿绰约吧。而那个年轻时候外表光鲜,华而不实的傻姑娘,可能是因为被人看了裸体而掩面哭泣,或许是因为曾经丰满的身材如今变的干瘪而哭泣吧,不得而知。
    虚拟式产权商铺死了,还有千千万万个虚拟式产权商铺样的傻姑娘站起来,所谓江山代有浪人出,一代更比一代浪,是不是若干年以后我们还在品头论足下一个虚拟式产权商铺的死?不是,那样我们这批地产人不是太悲哀了?死去的人我们无法医活,但是有病状,我们万万要防微杜渐,美好的事物大家都喜欢,漂亮的女人哪个男人不爱?红颜薄命是男人的损失,是社会的倒退,是道德的滑坡。所以我们要拯救产权式商铺这个曾经的美人儿。
    产权式商铺具有零价值特性:单个的小块的商铺在没有经营起来之前,本身是没有价值的。直白的讲,即使住宅贬值,还可以住,而单体商业项目没经营,商铺只能是死。被当成反面教材的巨库、碧溪家居广场即使价格再低,也没人接手。可惜的是,我丝毫没看到这些血淋淋的例子让开发商们望而却步,似乎中国.红街、锦绣大地物流港还要重蹈覆辙。
    上面的都是扯淡,下面的地方跟大家一起探讨傻姑娘的恢复靓丽容貌的美容方法,小手术太多了,像拉个双眼皮就不说了,说两个大点的手术方法与大家共同探讨:
    1、降低经营风险,保证商铺存活。
    值得反思的是冯仑叔叔的“万通新世界”是北京较早一批的产权商铺,一开始定位为中高端百货,但是后来发现做不起来,经过调整,改成小商品市场,最后经营效果还不错,成为北京为数不多的成功的产权商铺案例。
  为何万通新世界能够改变产权商铺的命运?经营不理想的世纪金源也将部分店面引进小商品,为何产权商铺能在低端找到出口?
    究其原因,这与不同档次商业对管理的要求有关,如果是针对中高档人来服务的话,这个商场一定需要有很好的管理。比如北京的国贸、赛特、燕莎甚至中档、中档偏上的百货,需要管理商提供一个很好的购物环境,如果说打散了卖,以后经营管理协调很难解决。相反像万通这种小商品市场针对的是中低端的环境,这种商铺所有的消费者对这个环境没有很苛刻的要求。所以市场类型的产权商铺经营管理的压力就小了,在商业地产投资领域,中低端市场里的商铺对管理的要求低,其经营风险要低一些。
这就说明如果要做高端,那么一定要持有物业,如果是做低端,才有打散销售的空间。
   
     2、合理制定租售比例及租售区域。

    万达集团曾经因为卖铺而承受了经营的巨大压力,王健林先生表示,对售出的商铺统一回购,今后不再采用出售的方式经营商业地产,而是全面持有,“只租不售”。
当然只租不售的开发模式对于开发商的资金要求比较高,开发商赚钱并不容易,我还是提倡量入为出,如果资金有缺口,可以卖,但是为了销售而销售的行为就让人瞧不起了。这都和谐社会了,咋还干这么不和谐的事儿呢?
    如果只租不售,长期租约的前期少收或者不收租金,这是产权式商铺应有的经营方式,但国内很少有开发商具备这样的资金实力和经营底气,卖房收钱才是绝大多数开发商的根本目的。如果10年20年包赚不赔,为什么开发商不自己经营赚钱?这是每一个想投资产权商铺的投资者在投资行为发生前需要回答的问题。所以我们的策划人员还是多想想怎么通过经营获取收益吧。社会浮躁不要紧,思想上出了毛毛躁躁的东西,吃亏的终究会是自己。

    如果这两项大手术成功的话,产权式商铺再出现在我们面前的时候,是不是会让我们觉得眼前一亮,耳目一新?

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teatime1982 + 2 鼓励原创。

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发表于 2007-8-4 15:24 | 显示全部楼层
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发表于 2008-5-3 16:00 | 显示全部楼层
哇 太牛了
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发表于 2008-5-3 16:39 | 显示全部楼层
新浪的花儿到了房策 果然名不虚传。
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发表于 2011-7-17 10:32 | 显示全部楼层
不愧为精华,必须顶!受益了,感谢。
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