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中建开元公馆项目策划建议报告

武汉中建项目，城市综合体背景分析篇价值定位篇开发目标篇营销策略篇推广策略篇

| | 12房策币 | 2013年 | 154页 |

克而瑞2013年武汉伊托邦项目服务建议书

根据贵公司邀标函，本次为以项目一期麓山郡为主，涵盖七大组团地块的前期调研、产品定位及销售代理综合提案。据此，本报告包含三个部分：第一部分营销顾问部分第一章发现麓山郡第二章认识市场与客户第三章重点个案分析第四章项目定位第五章营销策略第二部分前期策划部分第三部分附录

| | 12房策币 | 2013年 | 142页 |

经典的营销突破型思路（住宅类的）现代·森林小镇项目营销策略报告目录前言 1 第一部分市场分析 5 一、宏观经济背景 5 1、全球经济进入深度周期性下滑，调整周期将持续两年以上； 5 2、中国再也无法独善其身，受全球经济危机的关联性影响加深； 6 3、中国经济增速的放缓将造成楼市低迷期进一步延长 7 二、房地产宏观形势 8 1、房地产行业成为金融危机的直接受害者； 8 2、全国整体房地产市场盘整仍将进一步持续 9 3、“救市”政策频出，但短期内无法改变房地产继续下行的趋势 10 4、9000亿经济适用房政策对商品房市场影响深远。 10 三、武汉市宏观市场分析 11 1、价格变化：从大涨到大跌，武汉房地产市场经历“冰火两重天” 11 2、供求状况：同比减少近两成，回归至2006年同期水平 12 3、投资开发：武汉市房地产持续投资增长，已经形成供应过剩，市场压力巨大 13 4、土地交易：价格的快速下降将引起对商品房成本的重估 14 5、廉租住房：建设部9000亿保障性安居工程投资进一步恶化商品房市场形势。 15 三、光谷区域房地产市场分析 16 1、区域价格：在2007年快速增长过度透支需求后，向下调整趋势明显； 16 2、在区域供应上，至2008年8月整体市场供应同比下降四层，回归到2006年同期水平 18 3、在需求上，区域整体销量同比降幅达55%，较之2006年同期下降41%。 18 4、从区域供应结构看，未来两年90㎡以下小面积产品将成主流，大面积产品受存量及总价因素影响，销售将面临较大压力。 19 5、光谷区域市场成交活跃度下降反映市场需求萎缩。 20 四、市场分析结论： 21 整体市场调整将持续到一到两年 21 楼市量价的复苏有赖于全球经济环境的稳定 21 房地产由金融属性向制造业属转变，薄利时代来临 21 光谷市场仍有向下探底的趋势与空间 22 第二部分竞争市场分析 23 一、区域竞争分析 23 1、品牌竞争：大盘云集，品牌汇聚，品牌影响力有待提升。 26 2、产品竞争：产品无特色，不存在明显竞争优势； 27 3、价格竞争：在品牌与产品处于弱势的背景下需寻求产品价值支撑。 28 二、武汉高端市场分析 29 1、高端市场概述 29 2、竞争项目选取 30 3、高端项目产品价值分析 31 4、高端项目营销推广分析 39 5、高端项目服务标准 43 三、竞争项目分析结论 47 第三部分项目定位 48 一、项目综合评价 48 二、产品定位 51 三、市场定位 55 四、客户定位 57 五、物业属性定位 61 六、生活方式定位 62 七、企业品牌定位 63 八、价格定位 65 第四部分营销策略 67 一、总体营销目标 67 二、2009年营销总策略 68 1、高端项目的推广逻辑 68 2、营销推广思路 69 3、营销总纲 70 三、营销分策略 71 1、媒体组合策略 71 2、活动策略 72 3、客户积累策略 76 4、包装策略： 78 附件、产品价值提升建议 79 1、项目户型调整建议 81 2、园林景观建议 84 4、生态物业发展相关建议 91 5、建筑材料和技术选用建议 100 6、物业服务建议 109

| | 9房策币 | 2008年 | 112页 |